A 2ª Seção do STJ, ao julgar o Tema 1.288, estabeleceu um novo parâmetro para identificar qual regime jurídico deve ser aplicado nos casos de alienação fiduciária de imóveis. A Corte fixou que o elemento decisivo não é a data da assinatura do contrato, mas sim o momento da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor.

Ponto central da decisão

Segundo o entendimento firmado:

• Se a consolidação ocorreu antes da vigência da Lei 13.465/17, aplicam-se as regras antigas, que permitiam ao devedor purgar a mora mesmo após a consolidação, revertendo o ato e retomando o contrato.
  
• Se a consolidação ocorreu após 2017, vale integralmente o novo regime, que impede a reversão da consolidação e limita o devedor ao direito de preferência no leilão.

Essa orientação encerra anos de insegurança e decisões divergentes, trazendo coerência ao procedimento fiduciário.

Como era antes da Lei 13.465/17

O sistema anterior, influenciado pelo Decreto-Lei 70/66, permitia ao devedor pagar a dívida até a assinatura do auto de arrematação, mesmo depois de consolidada a propriedade em nome do credor. Isso gerava instabilidade porque o credor, mesmo cumprindo todas as etapas formais, tinha sempre o risco de ver a consolidação desfeita.

O que mudou com a Lei 13.465/17

Com o §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97, o legislador fixou um limite claro:

• O devedor só pode purgar a mora antes da consolidação;
  
• Depois disso, não há mais possibilidade de desfazer o ato;
  
• O único direito que subsiste é participar do leilão em igualdade com terceiros.
  

Essa mudança tornou o procedimento mais objetivo e compatível com o modelo fiduciário adotado em outros países.

Razões destacadas pelo relator

O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva enfatizou dois elementos essenciais:

1. O marco temporal da consolidação;
   
2. A existência ou não de purgação da mora.
   

O objetivo da alteração legislativa, segundo o relator, foi tornar o sistema mais previsível, reduzir disputas e aumentar a confiança no crédito imobiliário.

O precedente do STJ é estruturante: define o marco temporal relevante, delimita os direitos do devedor conforme o período em que a consolidação ocorreu e orienta a atuação dos credores em execuções fiduciárias. Ao pacificar o tema, o Tribunal fortalece o ambiente jurídico do crédito imobiliário e promove maior racionalidade no sistema de garantias.