A 6ª Câmara de Direito Comercial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) recentemente enfrentou questão de grande relevância para o sistema de garantias imobiliárias. No julgamento do Agravo de Instrumento nº 5023614-32.2025.8.24.0000, sob relatoria do Des. Osmar Mohr, discutiu-se a possibilidade de afastar a consolidação da propriedade e suspender leilão extrajudicial em contrato garantido por alienação fiduciária de imóvel rural.

O caso concreto

A parte devedora alegava duas teses principais:

• Não teria sido regularmente notificada para purgar a mora;
• O imóvel objeto da garantia consistiria em pequena propriedade rural, constitucionalmente protegida pela regra da impenhorabilidade.

A posição do Tribunal

O TJSC, entretanto, reafirmou pilares essenciais da alienação fiduciária no ordenamento jurídico:

• Presunção de veracidade da matrícula do imóvel: o registro imobiliário, dotado de fé pública, comprovava a realização da notificação, não tendo a parte devedora produzido elementos capazes de afastar essa presunção.
• Inaplicabilidade da impenhorabilidade: a proteção conferida à pequena propriedade rural não se estende à alienação fiduciária. Isso porque a alienação fiduciária não se confunde com penhora, mas representa uma garantia voluntariamente oferecida pelo devedor, que cede a propriedade resolúvel ao credor em caso de inadimplemento.
• Observância da Lei nº 9.514/1997: o procedimento legal foi devidamente cumprido, legitimando a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Resultado do julgamento

O recurso foi conhecido e desprovido, mantendo-se a consolidação da propriedade e autorizando a continuidade do leilão extrajudicial. A decisão reforça o entendimento de que a alienação fiduciária em garantia constitui instrumento legítimo, eficaz e seguro para a concessão de crédito, inclusive no âmbito rural.

Reflexões finais

O acórdão do TJSC destaca a importância da segurança jurídica dos contratos, especialmente em operações que envolvem o crédito imobiliário. A questão, no entanto, suscita um debate relevante: até que ponto a proteção constitucional da pequena propriedade rural deve prevalecer sobre a autonomia privada e a garantia fiduciária livremente pactuada?

A decisão sinaliza que, para o Tribunal catarinense, a estabilidade das relações contratuais e a eficácia da alienação fiduciária são valores prioritários – posição que tende a fortalecer a confiança no mercado de crédito.