O setor do Agronegócio possui grande relevância no Brasil, sendo responsável por parte do desenvolvimento econômico do país.

Uma contratação comum no meio agrícola é por meio de Contrato de Arrendamento. Contrato este que possibilita a utilização da terra por terceira pessoa mediante o pagamento, a título de aluguel, em favor do proprietário.

Vejamos melhor acerca do tema:

O Contrato de Arrendamento, regulado pela Lei 4.504 de 1964, a partir do art. 95, Estatuto da Terra, consiste no instrumento por meio do qual o proprietário ou denominado “arrendador”, cede a utilização do imóvel para outra pessoa, denominado “arrendatário”, para nele exercer atividades de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.

O arrendador figura como um locador da terra, fornecendo ao arrendatário um espaço para desenvolvimento de sua atividade mediante uma contraprestação, semelhante a um aluguel.

Os contratos, segundo estabelecido pela legislação, possuem o prazo mínimo de 3 (três) anos[1], a depender de cada caso, findando sempre após ultimada a colheita. Entretanto, havendo retardamento por motivo de força maior, considera-se prorrogado o prazo, até a sua ultimação.

A legislação possibilita uma flexibilização na formulação desse tipo de contrato, cabendo inclusive sua forma verbal, embora, se optado por tal forma, alguns pontos serão considerados cumpridos, tais como prazos mínimos estabelecidos em lei, preços, renovações, rescisão, práticas agrícolas admitidas, cláusulas irrevogáveis, direito a benfeitorias e etc.

No que tange ao valor de aluguel, a legislação estabelece uma porcentagem máxima a ser cobrada, a depender de cada caso. Havendo o arrendamento da integralidade da propriedade, os valores recebidos em contraprestação não poderão ultrapassar 15% do valor venal do imóvel, o qual consta na Declaração de Imposto sobre a Propriedade Rural (ITR). Entretanto, se o arrendamento se der relativo à parcialidade do imóvel, essa porcentagem não poderá ultrapassar o limite de 30% do valor.

Os pagamentos a título de arrendamento devem necessariamente serem realizados em quantia em dinheiro, não cabendo sua fixação em quantidade de produtos ou frutos, o qual deve ser mensurado em pecúnia, sob pena de inviabilização de execução do contrato futuramente.

O valor fixado pelo arrendamento será fixado e pago em quantia certa, independentemente da produção e do sucesso da colheita – seria esse um dos pontos de diferenciação com o contrato de parceria, por exemplo, no qual a divisão de riscos é aplicada a ambas as partes contratantes.

O Contrato de Arrendamento possibilita o desenvolvimento do arrendador pelo período necessário, entretanto, os riscos da atividade são suportados inteiramente por ele, não havendo que se falar em distribuição de riscos e riquezas.

No que toca às benfeitorias realizadas no imóvel, a legislação[2] prevê que benfeitorias necessárias e úteis deverão ser indenizadas ao arrendador, independentemente de autorização do arrendatário para sua realização. Já as benfeitorias voluptuárias, ou seja, aquelas que apenas aprimoram a propriedade, se não autorizadas pelo arrendatário não deverão ser restituídas.

Vale ressaltar que, enquanto não houver a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, poderá o arrendador permanecer na propriedade, usufruindo inteiramente, como se vigente estivesse o contrato.

Ainda, insta salientar que a renovação desses contratos se dá de forma automática, cabendo ao arrendatário notificar o arrendador acerca do interesse no fim da contratação, em até 6 (seis) meses antes de seu término[3]. Em caso de não haver notificação, bem como não ocorrer manifestação expressa de desistência ou formulação de nova proposta pelo arrendador, considera-se renovado o contrato por prazo igual ao anterior.

Os Contratos de Arrendamento são meios legais positivos e benéficos a quem pretende utilizar a terra para produção agrícola, pecuária e etc, bem como viabiliza ao proprietário o desenvolvimento econômico da propriedade e da terra, a qual possui destinação específica por meio de contraprestação financeira.

Ressalta-se que a instrumentalização do Contrato de Arrendamento deve necessariamente ser formulada e acompanhada por profissionais do direito aptos a desenvolver o instrumento necessário, de forma a garantir a ambas as partes a preservação do direito e a atualização necessária, bem como para dissolução de eventuais conflitos.

[1]  Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

I – os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. No caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, considerar-se-ão esses prazos prorrogados nas mesmas condições, até sua ultimação;

II – presume-se feito, no prazo mínimo de três anos, o arrendamento por tempo indeterminado, observada a regra do item anterior;

[2] VIII – o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis; será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando autorizadas pelo proprietário do solo; e, enquanto o arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e das disposições do inciso I deste artigo;

[3]  IV – em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos.